這些網紅城市的命運,透出了下半年樓市的走勢

時間:2019年06月29日 10:21:45 中財網
  近日,貝殼研究院發布了《2019年全國樓市半年報》,對今年上半年國內的房地產市場進行了一次大盤點。比較有意思的是,這份報告提到了不少最近一兩年特別“火”的網紅城市,比如天津、西安、重慶、蘇州、長沙、大連等。

  細看這些網紅城市上半年的市場起落會發現,它們其實是全國樓市極具代表性的典型范例。而這些重點城市的表現,也呼之欲出地向我們透出了大家最關注的一個問題——下半年的樓市走勢。

  從貝殼研究院的這份報告來看,有些結論此前市場上便有所察覺,并形成了一些共識:
  比如,上半年整體市場回暖,在許多重點城市,不論是新房還是二手房。成交量都有顯著增長,土地市場也走出去了年下半年“低谷”。

  比如,回暖并不是呈現出均態,從城市來看是分化的,調控時間較長的一線城市及長三角城市上半年熱度相對較高,三四線城市在棚改弱化背景下成交下滑。從時間上來看,是“前高后低”。一季度市場情緒很高,“小陽春”之說不絕于耳,但3月就成了分水嶺,隨著信貸和開發商融資渠道再次收緊,一些地方調控加強,市場預期轉淡,二季度相比一季度明顯回落;
  再比如,“穩”+“一城一策”仍是主基調,等等。

  除此之外,這份報告中提到的一些其他觀點,特別是基于貝殼強大數據庫分析得出的結論,也很值得我們關注:
  比如,雖然預期轉淡,但潛在需求依然存在。二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未出現明顯下滑,且新增客房比近期呈現持續上升趨勢,市場需求依舊存在,這是支撐下半年市場的上行動力。

  比如,重點城市的改善型需求難以釋放。在“穩”的背景下,重點城市的改善型需求依舊難以釋放,而改善需求是市場的“新剛需”,這是下半年市場的重要下行壓力。

  以及,市場“新庫存”問題突出。在貝殼監測的29個重點城市中,有7個城市月末庫存環比持續增加3個月,13個城市月末庫存環比持續增加4個月,7個城市月末庫存環比持續增加5個月。


  這些因素都會對下半年的全國樓市走勢造成直接影響。

  一些網紅城市在上半年的表現及波動,其實是極具典型性以及可研究的案例對象。我們不妨試舉幾例,看看從這些網紅城市身上,可以透析出的未來趨勢。

  首先是天津。近一兩年,二線城市以“接近一線的優勢,沒有一線的高不可攀”的優勢,在市場上的熱度明顯升溫。一些抱持著“一線買不起,三四線不想買”的準業主們,更是早早就將目光瞄準了二線城市,特別是強二線城市。

  而天津作為強二線城市的代表,去年5月的“海河英才”行動引起轟動,“搶人”之外,樓市也跟著火了一把。貝殼研究院數據顯示,天津今年上半年成交量環比增長。不過,由于去年5月成交單月沖高,致使今年上半年同比成交量反而下降了0.8%。

  均衡來看,均價還是保持穩定狀態,今年二季度均價較去年四季度均價僅累計上漲1%。在政策“穩”字當先的背景下,預計均價不具備上漲動力,下半年市場會略弱于上半年,但整體趨勢還是穩定。

  另一個強二線城市杭州,可說是“網紅中的網紅”。幾年前萬人搖號搶房的盛況,很多人還記憶猶新。不過,在層層調控之下,杭州也沉寂不少。

  貝殼研究院數據顯示,杭州二手房成交在經歷去年下半年大幅下滑后,今年上半年成交回升明顯,與去年同期相比,今年上半年成交量增長10.3%。在成交量環比明顯增長下,一季度均價止跌上漲,但隨著市場預期的減弱,二季度均價表現平穩。

  同樣的,雖然當前杭州成交量處于2017年以來的中高位,但隨著季節性回升的退場以及市場預期的回落,預計下半年市場將有所回落,均價還是會保持穩定。

  再舉一個例子,大連。這個東北城市之前并沒有引起太多關注,能上“熱搜”的原因是因為一年內兩次因房價上漲過快被住建部點名。去年5月前后,住建部曾約談12個城市,其中就包括大連。而今年5月,大連再次因過快上漲的房價和地價被住建部點名。

  數據顯示,由于大連調控較晚,去年上半年成交仍然較高,今年上半年成交同比下滑20.2%。隨著一季度市場的回升,一季度成交均價由平穩轉向上漲,但3月成交量沖高回落后,均價于5-6月連續下滑。

  作為東北地區經濟最發達的城市之一,大連房價這兩年躁動明顯。但是現在,隨著一再被主管部門點名,市場預期也開始減弱,新增供需減少,預計下半年市場將穩中有落。


  從上述例子我們可以很容易看出,無論是“傳統網紅城市”、“新興網紅城市”,或是因房價地價上漲過快引發高層關注的重點城市,它們下半年的發展趨勢都是:“穩”就一個字。不論土地、新房還是二手市場的“不穩”都大概率會引發政策的進一步加碼,5月份的蘇州、大連、佛山、南寧就是例子。而這也是下半年一些重點城市樓市的普遍趨勢。

  值得關注的是,前文提到的“新庫存”風險。一線城市北京、深圳和其他典型二線城市二手房庫存都呈現出從2018年四季度開始由增長轉向平緩,2019年一季度開始上升的態勢。這主要是由于2019年一季度后,市場預期緩和明顯,業主加快入市,房源的增長超過了需求的釋放,從而使得庫存出現增長。

  業內專家認為,在當下市場仍處于嚴格調控下,如果新增房源仍繼續增多,而需求又難以持續釋放,后續二手房市場將面臨“供過于求”的問題。(微.信.公.眾.號.地.產.情.報.站)
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